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十部委糾偏特色小鎮(zhèn)套上新“緊箍咒”,文旅地產模式即將終結

特色小鎮(zhèn) 本文作者:執(zhí)惠 2021-10-14 09:20:54
文旅地產模式最新信號很明顯了。

在高熱、剎車及清理整頓后,新一輪特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設,再被套上新新“緊箍咒”。

9月30日,國家發(fā)改委、商務部、文化和旅游部等十部門發(fā)布了《關于印發(fā)全國特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展導則的通知》。這一《導則》指出,特色小鎮(zhèn)應聚焦產業(yè)細分門類,做強做精特色產業(yè)集群,特色產業(yè)投資占總投資比例原則上不低于60%,培育競爭優(yōu)勢強的領航企業(yè),文化旅游類的特色小鎮(zhèn)接待旅游的人數原則上每年不少于50萬人次。這個《導則》強調除了原有的傳統民居外,特色小鎮(zhèn)建設用地中,住宅用地的占比原則上不超過30%,鼓勵控制在25%以下。

結合去年9月國家對房地產企業(yè)融資監(jiān)管的規(guī)定,要求控制房地產企業(yè)有息債務增長,并設置了三道紅線和房地產企業(yè)的四檔分類。我們簡單回顧一下,它們分別是:

紅線1:剔除預收款的資產負債率不得大于70%

紅線2:凈負債率不得大于100%

紅線3:現金短債比不小于1

根據這三道紅線,把房企分為了紅、橙、黃、綠四檔。紅色檔是如果三條紅線都觸碰到了,則不得新增有息負債;橙色檔,如果碰到兩條線,負債年增長率不得超過5%;黃色檔是碰到一條線,負債年增長的速度不得超過10%;綠色檔是三條紅線都沒有碰到,負債的年增速不得超過15%。

在這個背景下,我們可以看到“文旅+地產”的模式,基本上“壽終正寢”。過去很多年,中國文旅產業(yè)的一部分企業(yè)是以地產的模式在做文旅,基本模式基本包括了“地產+五星酒店”、“地產+主題公園”、“地產+度假村”、“地產+文旅融合體”、“地產+特色小鎮(zhèn)”,基本模式換湯不換藥,基本是以地產的快進快出,短平快、投資大、收益高為核心訴求,基本上跟文旅的長周期、慢收益,綜合效益的平均,長效收益的規(guī)律很難兼容。

最近北京環(huán)球影城的開業(yè),從一個側面也給文旅產業(yè)上了一堂課,真正的文旅項目還是要回歸到核心產品的打造,逐漸完善運營系統,以游客的滿意度為核心的服務體系,以及持續(xù)不斷優(yōu)化的產品體系及運營價值的不斷釋放,帶動周邊區(qū)域的經濟發(fā)展的溢出效應,以及收益平衡的模式也需要精心的設計。與區(qū)域經濟主體要達成價值的平衡,也需要新的模式和基于長遠共贏機制的設計。

文旅的新時代即將到來,十部門聯合去糾偏特色小鎮(zhèn)也是一個非常強烈的信號,讓我們拭目以待。

特色小鎮(zhèn)建設一度走熱

這不只是特色小鎮(zhèn)的新信號,也是文旅地產模式的新信號。

特色小鎮(zhèn)推動發(fā)展的重要背景是,通過培育特色鮮明、產業(yè)發(fā)展、綠色生態(tài)、美麗宜居的特色小鎮(zhèn),探索小鎮(zhèn)建設健康發(fā)展之路,促進經濟轉型升級,推動新型城鎮(zhèn)化和新農村建設。

經濟轉型升級、新型城鎮(zhèn)化、新農村,是特色小鎮(zhèn)發(fā)展目標的“三角”,產業(yè)、區(qū)域發(fā)展,城鎮(zhèn)化推進,三農發(fā)展等,特色小鎮(zhèn)某方面被賦予了新載體或新入口角色。

這些考量或規(guī)劃,在當前其實也依然是發(fā)展重點。

初期,特色小鎮(zhèn)發(fā)展被鼓勵,走向火熱,但較快就走向被抑制、整治:

2016年7月,住建部、發(fā)改委、財政部發(fā)布《關于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》,提出到2020年,培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn),引領帶動全國小城鎮(zhèn)建設,不斷提高建設水平和發(fā)展質量;

2016年8月,住建部發(fā)布《關于做好2016年特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》;

2016年10月,國家發(fā)改委發(fā)布《關于加快美麗特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設的指導意見》;之后,住建部、農行、國開行先后發(fā)布《關于推進政策性金融支持小城鎮(zhèn)建設的通知》和《關于推進開發(fā)性金融支持小城鎮(zhèn)建設的通知》;

同期,住建部公布第一批127個國家級特色小鎮(zhèn)名單;

2017年2月,住建部、國開行發(fā)布《關于開發(fā)性金融支持特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設促進脫貧攻堅的意見》;2017年3月,住建部、發(fā)改委、財政部發(fā)布《關于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》;

2017年8月,住建部公布第二批276個國家級特色小鎮(zhèn)名單,共403個國家級特色小鎮(zhèn)產生。

特色小鎮(zhèn)的建設,呼應了地方推動新型城鎮(zhèn)化的訴求,也順應了國內不少房企的轉型的考慮,房企成為特色小鎮(zhèn)投建的主力軍之一,很快,國家級+各地方創(chuàng)建的省級特色小鎮(zhèn),特色小鎮(zhèn)數量超過2000個。

據公開信息,在不少省市曾公開的未來投資計劃中,特色小鎮(zhèn)是其中重要內容之一,比如河北預計將投資2000億元,到2022年建設100個特色小鎮(zhèn);浙江計劃在“十三五”期間投資5500億元培育100個特色小鎮(zhèn);安徽預計到2021年,要培育和規(guī)劃建設80個左右省級特色小鎮(zhèn)等。

“好日子”沒有持續(xù)多久

但特色小鎮(zhèn)的命運分叉也開始連續(xù)出現:

首先是對一哄而上的無序發(fā)展提出“規(guī)范推進”。2017年12月,國家發(fā)改委、國土部、環(huán)保部、住建部四部委聯合印發(fā)《關于規(guī)范推進特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設的若干意見》。

2018年3月前后,國家發(fā)改委印發(fā)《國家發(fā)展改革委關于實施2018年推進新型城鎮(zhèn)化建設重點任務的通知》中表示:對已公布的兩批403個全國特色小城鎮(zhèn)、96個全國運動休閑特色小鎮(zhèn),開展定期測評和優(yōu)勝劣汰。特色小鎮(zhèn)的日子不再“安穩(wěn)”,不再旱澇無虞。

更重磅的文件出現在2018年8月30日,國家發(fā)改委發(fā)布《關于建立特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)高質量發(fā)展機制的通知》(發(fā)改辦規(guī)劃〔2018〕1041號)(簡稱“1041號文”),明確未來特色小鎮(zhèn)建設發(fā)展方向,提出逐年淘汰三類特色小鎮(zhèn):

住宅用地占比過高、有房地產化傾向的不實小鎮(zhèn),政府綜合債務率超過100%市縣通過國有融資平臺公司變相舉債建設的風險小鎮(zhèn),以及特色不鮮明、產鎮(zhèn)不融合、破壞生態(tài)環(huán)境的問題小鎮(zhèn)。

可以說,“1041號文”算是特色小鎮(zhèn)投建的一個“分水嶺”,使得特色小鎮(zhèn)的發(fā)展告別了命名制,走向了創(chuàng)建達標制,設立了標準化的指導發(fā)展體系,從“多而廣”向“小而精”發(fā)展。

其明確了特色小鎮(zhèn)非建制鎮(zhèn)非產業(yè)園區(qū),明確了特色小鎮(zhèn)的利用國土空間和建設用地大小,也明確了特色小城鎮(zhèn)為建制鎮(zhèn),明確了各自的定位與條件,這是自2016年開始探索特色小鎮(zhèn)以來最明晰的界定。

這對被詬病的房地產化現象形成了更多規(guī)制。

為規(guī)避特色小鎮(zhèn)房地產傾向,“1041號文”還提出,優(yōu)化供地用地模式,合理安排建設用地指標,依法依規(guī)組織配置農業(yè)用地和生態(tài)用地,鼓勵點狀供地、混合供地和建設復合利用。

有公開數據顯示,截至2018年末,全國淘汰整改了419個“問題小鎮(zhèn)”。

在“1041號文”中,一個重要指向是“產業(yè)”表述或定調突出。其提出,特色小鎮(zhèn)的指標類型排列中,先后分別是“宜業(yè)”“宜居”和“宜游”。特色小城鎮(zhèn)數據指標類型中,先后分別是“經濟發(fā)展”、“公共服務”和“綠色生態(tài)”。這些相比前述“休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居”的排位順序,已然迥異,曾經一度的特色小鎮(zhèn)幾乎等同特色文旅小鎮(zhèn)的對位,也被直接打破。

宜業(yè)、經濟發(fā)展的前置,表明了產業(yè)依然是特色小鎮(zhèn)(小城鎮(zhèn))的主導,是評估的核心指標。

當然,文旅特色小鎮(zhèn)依然還有不小的發(fā)展空間,上述《導則》中提到,“擁有相應資源稟賦地區(qū)可著重發(fā)展商貿流通、文化旅游、體育運動及三產融合類特色小鎮(zhèn)”。但是,“文化旅游類的特色小鎮(zhèn)接待旅游的人數原則上每年不少于50萬人次”,這又像一道“緊箍咒”,畢竟,年游客量50萬人次,門檻不低,對文旅業(yè)態(tài)規(guī)模、創(chuàng)新性及其運營能力,還有文旅實質用地規(guī)模等,都提出了較高要求。

《導則》提出“房住不炒底線”,在當前環(huán)境下,這一句的含義,對特色小鎮(zhèn)投建運營背后的目的地政府、企業(yè)等主體來說,已經明然。

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