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承接萬達631.7億元資產(chǎn)包的融創(chuàng)中國，近期因這一交易受到國際三大評級機構(gòu)的風險警示。其中，標普、惠譽兩家評級機構(gòu)因此交易下調(diào)了融創(chuàng)評級。

7月11日上午，融創(chuàng)公告其收購了萬達13家文旅城、76家酒店的資產(chǎn)包，共計631.7億元。此外，融創(chuàng)還將在未來20年每年向萬達支付6.5億元的管理咨詢費。融創(chuàng)完成這一交易的資金來源中，有295.75億元來自萬達給它的委托貸款。這筆大交易震驚了地產(chǎn)和金融界。

7月11日，標普將融創(chuàng)控股“B+”長期企業(yè)信用評級和“cnBB-”大中華區(qū)信用體系長期評級列入負面信用觀察名單；7月12日，惠譽對融創(chuàng)中國下調(diào)評級至“BB-”，并列入負面觀察名單；穆迪雖未調(diào)整其一直以來對融創(chuàng)的負面展望，但表示該交易會提高融創(chuàng)的財務風險。

通觀三篇評級報告，標普措辭最為嚴厲。標普表示，融創(chuàng)在2017年銷售額實現(xiàn)30%增長，達到2250億元的條件下，該公司未來12個月的財務杠桿也不太可能改善。

三大評級機構(gòu)均提醒了融創(chuàng)的現(xiàn)金流問題。據(jù)標普預測，融創(chuàng)控股的經(jīng)營性現(xiàn)金流將繼續(xù)為負，因此它將依靠進一步舉債來支持自己的擴張，并推高其杠桿水平。

“大規(guī)模收購土地及擴張非核心業(yè)務之后，融創(chuàng)控股的財務杠桿有可能進一步惡化。而我們之前預計，受益于強勁的銷售增長和有節(jié)制的土地收購，今年融創(chuàng)控股的杠桿將適度改善?！睒似照f。

據(jù)標普測算， 2017年以來，融創(chuàng)控股用于收購土地、投資非核心業(yè)務包括投資樂視系公司、鏈家的支出，總計已達1200億元。這些支出已經(jīng)超過其2017年1至6月共1089億元的合同銷售額。考慮到土地收購和業(yè)務擴張方面的巨額支出等，融創(chuàng)可能進一步舉債以維持現(xiàn)金流。

三大評級機構(gòu)亦指出融創(chuàng)的負債及杠桿問題。比如惠譽測算出，用于衡量融創(chuàng)的杠桿率的指標之一“凈負債/經(jīng)調(diào)整庫存”，已經(jīng)從2014年末的19%，到2015年末的26%，攀升至2016年末的60%?；葑u還指出，融創(chuàng)在未來12個月的債務承壓。據(jù)惠譽測算，此次收購價格加上所承接的債務，幾乎相當于融創(chuàng)2016年末890億的調(diào)整后凈負債。

穆迪也測算稱，若此次收購順利完成，預計未來1-2年融創(chuàng)的負債杠桿 （即收入/調(diào)整后債務比率）將從穆迪此前預測的40%-45%削弱至30%-38%。20015年該指標為64%，2016年該指標為31%。

三大評級機構(gòu)認為，融創(chuàng)的財務姿態(tài)相當激進?！澳壳拔覀儗θ趧?chuàng)控股的財務自律評定為負面?！睒似罩赋?，近期收購萬達商業(yè)資產(chǎn)、大手筆投資樂視，也反映出融創(chuàng)控股激進的財務姿態(tài)，因為這些巨額投資和支出將對融創(chuàng)控股本已很高的財務杠桿進一步造成壓力、并加重未來現(xiàn)金流負擔。

“隨著融創(chuàng)不斷進行重大并購，以擴大其資產(chǎn)規(guī)模和土地儲備，其財務狀況越發(fā)不可預測了?！被葑u報告也指出，融創(chuàng)激進的并購方式，會使其財務狀況更為脆弱。

穆迪暫未下調(diào)融創(chuàng)評級的原因，系穆迪預計，融創(chuàng)有充足的流動性來支持此次收購交易。一是2017年上半年，融創(chuàng)的總銷售額達到1118億元，同比增長89%，2016年全年其銷售額為1553億元。二是此次收購完成后，融創(chuàng)也能通過文化旅游項目產(chǎn)生運營現(xiàn)金流，并可靈活出售萬達的部分酒店資產(chǎn)，為其提供其他流動性來源。

惠譽也指出，此次收購將幫助融創(chuàng)獲得近4000萬平方米的土地儲備，而在2016年末融創(chuàng)的土地儲備為5000萬平方米。由于萬達文旅城的項目大部分在全國新的二線城市，這也有利于融創(chuàng)的多區(qū)域布局。

國際三大評級機構(gòu)給出風險警示，但程度各有不同的同時，也有看好融創(chuàng)的賣方機構(gòu)。7月13日，野村證券發(fā)布研報上調(diào)了融創(chuàng)中國的目標價。

野村指出，融創(chuàng)收購大連萬達商業(yè)旅游項目及酒店，將會大幅增加凈負債，但凈負債比率未必會大升，甚至會下降，主要由于低收購價帶來重新估值收益。據(jù)野村估計，基于可銷售面積的每平方米平均售價達1.3萬元人民幣，銷售為期七年，以及酒店估值近乎零，融創(chuàng)中國的每股資產(chǎn)凈值將會由25元上升至40元。

*本文來源：財新網(wǎng)，作者：吳紅毓然，原標題：《融創(chuàng)收購萬達資產(chǎn)后 三大評級機構(gòu)警示其財務風險》